Se você já conhece o mundo dos investimentos imobiliários há algum tempo, provavelmente já ouviu falar da 1031 Exchange. Em sua essência, é uma poderosa ferramenta de construção de riqueza para o investidor experiente. Em seu elemento mais básico, pode diferir os impostos sobre ganhos de capital para qualquer investidor. Como um experiente corretor de câmbio, vou dividir os prós e contras de um 1031 Exchange pra você em uma série simples de 3 partes; O básico de um 1031 Exchange, regras e tipos de trocas e estratégias para o sucesso.

O que é um 1031 Exchange?
Um 1031 Exchange refere-se ao Código Tributário Federal sob o Título 26, seção 1031. Esta seção permite o adiamento total de impostos de renda e ganhos de capital relacionados à venda de uma propriedade geradora de renda ou de investimento e descreve os requisitos para realizar tal troca. Afirma que o produto da venda de um imóvel qualificado que for utilizado para comprar um imóvel ou imóveis semelhantes, seja seguido de certas regras relativas à troca e até 100% dos impostos relativos à venda dessa propriedade pode ser diferido. Esta seção do código tributário também descreve as regras, cronogramas e qualificadores para uma troca de imposto diferido. Você está mais do que convidado para estudar esta seção do código tributário por si mesmo, mas permita-me detalhar os pontos importantes que cobrem a maioria das perguntas que os Exchangers me fazem regularmente.

Federal vs Estadual em 1031 Exchanges
É importante notar que uma 1031 Exchange está sob o código tributário federal e não é restrita pelos Estados. O que isso significa para os contribuintes e investidores imobiliários é que uma Bolsa 1031 não apenas adia os impostos federais, mas também os impostos estaduais. Além do adiamento de ambos os conjuntos de impostos, também permite que o Permutador venda em qualquer estado e troque esses rendimentos por imóveis localizados em qualquer outro estado dos Estados Unidos. É uma prática comum para os investidores realizarem um 1031 Exchange em estados com altos impostos e alta valorização, como a Califórnia, e transferir todos esses ganhos para um fluxo de caixa mais alto ou estados favoráveis à aposentadoria, como a Flórida.

Quais impostos são diferidos?
Impostos federais sobre ganhos de capital que normalmente são 15% do valor valorizado de uma propriedade, mas podem chegar a 20% com base na renda. Impostos sobre ganhos de capital estaduais que variam de estado para estado e podem variar de 0% (Flórida) a 13,3% (Califórnia) também podem ser incluídos. O Imposto Medicare é de 3,8% e a Recuperação de Depreciação é de 25% do valor depreciado do ativo antes da venda. Todos esses impostos seriam totalmente diferidos ao realizar uma troca 1031 bem-sucedida.

O que significa “tipo semelhante” ?
Empresas e certos bens pessoais anteriormente qualificados para um 1031 Exchange até que a Lei de Cortes de Impostos e Empregos removesse essas concessões do Código de Câmbio no início de 2018. Antes disso, “tipo semelhante” referia-se apenas a permitir a troca de negócios por negócios e propriedade real por propriedade real, sem cruzamento. Atualmente, a única opção disponível para troca é propriedade real por propriedade real, e a definição do IRS de propriedade real “similar” é muito ampla. A única definição exata que não se encaixa em “tipo semelhante” de acordo com o IRS é trocar bens imóveis em qualquer lugar dentro dos Estados Unidos por bens imóveis fora dos Estados Unidos. Desde que você esteja trocando dentro dos Estados Unidos, a propriedade de bens imóveis pode ser demonstrada por meio de título, e a venda e a compra estão relacionadas a fins de renda ou investimento;

Quem pode trocar?
Pessoas físicas, corporações C, corporações S, sociedades gerais ou limitadas, sociedades de responsabilidade limitada, trusts e quaisquer outras entidades contribuintes que detenham bens imóveis para fins de renda ou investimento qualificam-se para os diferimentos da Seção 1031. Há também maneiras de vários contribuintes possuírem partes da mesma propriedade por meio de uma estrutura de título comum de inquilinos. Isso efetivamente permite que várias entidades troquem de entrada e saída de uma única propriedade e continuem a adiar impostos por meio do processo 1031.

O que não posso trocar?
A propriedade mantida por um curto período com a intenção de vendê-la é excluída de um 1031 Exchange, como consertos e trocas residenciais ou terrenos vagos que são desenvolvidos e vendidos logo após o desenvolvimento. A regra geral aqui é que qualquer investimento imobiliário mantido por 2 anos ou mais se qualifica para um 1031 Exchange. Qualquer coisa realizada por menos de 1 ano não. Existem algumas raras exceções de vendas que são mantidas por menos de 2 anos, mas mais de 1 que se qualificam para um 1031 Exchange. As residências primárias não se qualificam para um 1031 Exchange mas podem se qualificar para outras isenções fiscais de ganhos de capital de acordo com seu estado.

Empresas e estoques mantidos para fins de investimento ou renda não se qualificam mais para trocas de impostos diferidos, mas se a empresa também possuísse a propriedade incluída na venda de uma empresa e seu estoque, o imóvel se qualificaria para uma troca de impostos diferidos. Esta mesma consideração também pode ser aplicada a imóveis cujas parcelas tenham sido usadas para fins comerciais, mas podem ser consideradas residência pessoal; como um quarto vago usado como escritório, uma unidade de habitação acessória ou uma casa com piscina usada para o Airbnb. Determinar se sua propriedade específica se qualifica para um 1031 Exchange está de acordo com a forma como os impostos foram declarados e seu consultor fiscal deve ser capaz de determinar com precisão se toda ou parte de sua propriedade se qualifica para uma troca de imposto diferido.

Por que realizar um 1031 Exchange?
Há muitas razões pessoais para realizá-lo, como consolidar muitas propriedades em menos propriedades, diversificar menos propriedades em mais, negociar propriedades de baixo fluxo de caixa para propriedades de alto fluxo de caixa, maximizar o poder de compra por meio de capital de troca e alavancagem, negociar por propriedades mais altas propriedade de base para aproveitar a dedução de depreciação, e até mesmo adquirir imóvel mais próximo do proprietário em caso de realocação.

Além de razões pessoais, um investidor imobiliário pode querer realizar um 1031 Exchange, a capacidade de aumentar a riqueza por meio da acumulação de capital e aumentos de fluxo de caixa é inigualável. Quando 100% de todas as receitas de vendas, tanto patrimônio quanto valorização, podem ser movidas para a próxima propriedade de investimento, pode ocorrer um verdadeiro crescimento exponencial. Uma duplicação regular do patrimônio líquido é uma ocorrência comum para investidores que aproveitam regularmente a bolsa 1031.

Uma razão muito importante, e muitas vezes esquecida, para considerar uma troca com imposto diferido é aproveitar um aumento na base para os herdeiros do proprietário do imóvel. Uma vez que os impostos são apenas diferidos e não completamente perdoados, todos os impostos são devidos na venda de uma propriedade que não é trocada, A MENOS que a propriedade seja dada como herança por meio de um fideicomisso vivo. Em outras palavras, os herdeiros recebem uma nova base na propriedade com base em seu valor de mercado no momento da morte e o ganho embutido atribuível ao contribuinte desaparece essencialmente. Feito corretamente, usar 1031 exchanges não é apenas uma das melhores maneiras de aumentar a riqueza por meio de imóveis, mas também preservá-la e transmiti-la aos filhos.

Agora que já expliquei o básico sobre o que é um 1031 Exchange e as vantagens de fazer um, vamos para o próximo artigo e falar sobre os detalhes de como realizar um 1031 Exchange.